辦案手記 | 一起非典型供暖糾紛帶來的思考:非金錢債務如何履行?

時間:2019-12-20 來源: 作者:宋月華 瀏覽: 打印 字號:T|T

  在臨近新年的祥和歡樂期待的氛圍里,讓我們關注一下供暖這個民生問題。筆者近期代理了一起供暖糾紛案件,與供暖過程中出現的溫度不達標、或請求支付供暖費等常規供暖糾紛相比,本案乃是被告違約拒絕供暖的糾紛,故名為非典型。本案現已由三河市人民法院作出一審判決,判決已生效。在此撰文總結,希望拋磚引玉,得到各位大律的指導和建議。


  案件背景


  河北燕郊有一小區,名和安花園達觀別墅小區,為別墅和公寓樓混合小區,且稱達觀小區吧,其中,別墅五百多棟,毛坯房交付,均為自采暖;公寓樓只有五棟五層小樓,共81戶,精裝修交付,由開發商自建鍋爐房集體供暖。毫無疑問,供暖糾紛就發生在公寓業主和開發商之間。


  糾紛發生的緣由在于,公寓樓雖為集體供暖,但開發商并沒有建設獨立的鍋爐房,而是將鍋爐設施放在了一棟公寓樓里,鍋爐房與公寓樓內最近的住戶僅一墻之隔!2013年,鍋爐房所在樓棟的一位業主起訴開發商和物業要求移除鍋爐房,經審理,法院以鍋爐房建于住宅樓內存在嚴重安全隱患,違反強制性規定為由,判令開發商移除鍋爐房。開發商上訴,廊坊市中院維持原判。


  但達觀小區公寓樓業主的噩夢從此開始。依照判決,舊鍋爐房雖停運,但新鍋爐房遲遲未建。最終,未經業主同意,物業于2018年10月20日發出單方通知,聲明取暖方式將改為壁掛爐自采暖,今后將不再集體供暖。


  判決結果及評析


  1、判決結果


  物業發布停暖通知后,部分業主將開發商和物業起訴至三河市人民法院,要求繼續集體供暖,并且賠償相應年度未供暖的損失。經三河市人民法院高樓法庭審理,現已作出生效判決,判決主要內容為“一、被告三和房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內組織業主就新建鍋爐房選址;選址確定后十日內向相關部門報批采取集體供暖方式所要求的相關手續;準許建設手續得到批準后六十日內完成鍋爐房建設,達到集體供暖標準。如果選址不能確定或該小區不符合相關規定不能建造新鍋爐房,雙方另行協商其他供暖方式。二、被告三河中和房地產開發有限公司于本判決生效后十五日內賠償原告損失2200元。三、駁回原告的其余訴訟請求?!?


  本案判決后,雖然對判決書內容有不能認同的地方,但本質上是支持集體供暖,經商議,原告并未提出上訴,被告亦未提出,判決已生效。


  2、判決書之評析


  筆者認為,本案判決既有公正合理的一面,也有其明顯的不足之處。


 ?。?)判決書判令開發商組織選址并供暖,并確定賠償標準,較為公正。


  第一,判決書判令開發商組織選址,支持了原告繼續供暖的訴求。


  公寓樓業主與開發商之間的購房合同明確約定為“集體供暖”,對此,最高人民法院公報2012年第12期登載的公報案例,即“高爾夫(南京)房地產有限公司訴吳詠梅供熱合同糾紛案”的裁判要指部分明確提出“非集中供熱地區,開發商向業主出售的商品房含有供熱設施,且約定由開發商向業主供熱,開發商負有強制締約義務,是否解除供熱合同應由業主或者業主大會決定”。


  法院認定“中和房產(達觀小區開發商,筆者注)違反合同約定,原告(即起訴業主,筆者注)有權要求其繼續履行,采取集體供暖方式進行供暖。被告所稱的原鍋爐房被拆除、現鍋爐房無法選址、市政供暖無法實現、部分業主已采取自供暖方式均不能對抗合同約定”,是正確的認定。


  第二,賠償部分,法院并非機械按實際的直接損失賠償,而是對所有業主統一定了一個標準進行賠償,相對公平合理。


  本次訴訟中,部分業主提交了關于損失的證據,如電暖氣設備發票,以及因電采暖而花費的電費收據,有的業主一個月電費就超過了1500元!也有業主提供了供暖期在外租房的合同及發票。從提交證據的業主來看,直接損失的證據大多在2000元至7000元之間,但也有部分業主沒有任何證據,只是受凍而已。但法院綜合考慮各業主的直接損失和身心損害,最后對所有的業主統一定了一個賠償標準,即“2018年三河市發展改革局確定的居民取暖價格每采暖期每平米(建筑面積)25元”的標準,不管有無證據,統一賠償。


  對該損失認定,判決中只是認可“中和房產違反合同約定未采取集中供暖方式,給原告造成損失,原告有權要求賠償”,但對損失的構成并未具體說明。筆者認為,判決書中這個損失里面并不包含購買設備的損失。如果賠償購買電采暖設備的價值,那么,再判令開發商繼續建設鍋爐房,可能會讓開發商承擔了一部分重疊的供暖義務,賠償后,該采暖設備的所有權歸屬也不明朗,因此,不直接賠償設備損失也是公平的體現;此外,如果損失當中包含或者應當包含設備損失,那么,在開發商明確提出即使法院支持集體供暖也不可能短期實現供暖的情況下,第二年、第三年的未供暖損失如何認定?


  從判決書文本及業主的直接損失證據來看,筆者認為,這個損失應是一種綜合性的損失,包含設備的折舊、取暖費的超額支出(如電采暖時,采暖期電費5000元,集體供暖時供暖費3000元,2000元即為超額支出)、身心損害等各個方面。因此,“三河市發展改革局確定的居民取暖價格每采暖期每平米”這個損失標準,雖然低于業主的預期,也不能涵蓋業主的全部損失,但業主們應該至少可以以此標準持續請求開發商賠償,對開發商形成約束,促進判決的盡快履行。


 ?。?)另一方面,本判決書雖支持了集體供暖,但卻又為開發商設定了供暖的步驟,又給出“備案方案”,削弱了判決應有的執行力。


  判決書先是判令開發商“組織選址”和“審批”從而實現“集體供暖”,卻同時又給出“如果不能”的備選方案,可能使開發商以此為借口不履行集體供暖之責,增加判決履行難度。


  原告的訴訟請求是恢復集體供暖,法院的判決應為支持,或者駁回。如果認定因客觀條件所致,集體供暖已不能達成,可以駁回,如果不能明確這種客觀條件是否存在,則應判決支持。至于判決支持后,能否順利履行,這是以后的事情。即使判決后確有客觀條件不能履行,也會有執行法院來終結執行。


  此外,物業一直是開發商的前鋒、先頭部隊,不論是在前期就變更采暖方式征集意見,還是最后發布自采暖通知,都是物業沖鋒陷陣。即便是本案判決后,也是物業依判決要求發布的業主大會召集通知。很明顯,物業是推進集體供暖不可或缺的一部分,判決書駁回了業主對物業的所有訴訟請求,把物業排除在本案之外,并不利于本案的實際履行。


  履行情況及執行性評析


  1、開發商的履行情況


  一審判決生效后,就選址問題,物業發布過兩次業主大會召集通知,要求包括別墅業主在內,必須業主本人或書面委托其他人參加,業主大會需要全體業主的三分之二以上參加。


  這兩次大會均未達到規定人數,對此,物業的作法是,立即散會,其中一次物業自行選定兩個地址,要求包括別墅業主在內的所有業主投票,結果也是顯而易見,投票人數沒有達到規定人數,不了了之。此后,物業再次以選址不能確定為由,結束程序。


  考慮到物業與開發商的特殊關系,筆者認為,物業的行為可以代表開發商。


  2、執行可能性評析


  雖然開發商物業一直以選址不能確定、審批不能通過等理由來說服業主放棄建設鍋爐房,但筆者認為,這些理由都不能成立。


 ?。?)關于選址的問題,所謂選址不能確定,就是一個偽命題。


  首先,必須申明,達觀小區建成十幾年來,從來沒有召開過或成功召開過現場的業主大會,物業雖發布了召集業主大會的通知,但他們自己也明知不可能召集成功。


  此外,很明顯,能從鍋爐房建設中受益的,只有公寓樓業主,且在小區內任何空地建設鍋爐房,或多或少,都是破壞居住環境的事情。因此,別墅業主不會積極去參與這個事情,是顯而易見的,更重要的是,該小區里,別墅業主是絕大多數,將公寓樓業主的合法權益,交由別墅業主來決定,這能說公平?從歷史來看,還是從本案受益人情況來看,物業以這種方式召集業主大會,本身就是一個沒有可能成功的事情。


  其次,在建設鍋爐房這件事情上,公寓樓業主與開發商物業的利益是相沖突的,作為履行義務人,開發商物業從經濟利益角度,天然排斥建設鍋爐房。


  如果依開發商所提出的方案,集體供暖改為自采暖,每戶只賠償9000-16000元或由其承擔安裝費用,其他一概不管,那么,從經濟上而言,開發商只需要付出80-100萬左右即可,而他們得到的卻是一棟房子,外加全套鍋爐設備。按糾紛當時,達觀小區3萬5千元左右的房價,鍋爐設備所在房屋至少值三百萬以上,也就是說,改為自供暖后,開發商因違約不僅不會受到損害,還會獲得至少二百萬以上的收益!這種情形下,開發商必然不遺余力地去推行壁掛爐自采暖,想方設法不履行判決。


  再次,開發商拒絕了所有對己不利的,但卻合適的備選地址,導致選址不能通過。公寓樓業主提出過兩個地址,一是公寓樓東側的空地,距離及位置均合適,不損害任何業主的利益,還提出過物業辦公樓的地址,這兩個選址,都是非??尚械倪x址。但是開發商和物業完全不予考慮。


  在開發商物業與業主的利益相沖突的情況下,如果允許開發商拒絕業主提出的合理備選地址,開發商自然就會否決掉所有有可能獲得業主通過的備選地址。這與合同約定是相違背的,與判決書的宗旨是相違背的。


  最后,對于備選地址,召集業主大會或征集業主意見,應遵循先例,以有利于實現判決的方式推進,但物業采用的卻是根本不可能的召集方式,導致失敗。從歷年來看,雖然沒有召集過現場的業主大會,但是在必須經由多數業主同意的事項上,物業也曾成功以其他方式召集過。比如,在小區雙路供電的問題上,物業以彈性靈活的方式,取得了多數業主的書面意見,而并非要求業主在同一時間聚集于同一個地點投票;再比如,2015年,也即小區建成10年后,小區里加蓋了物業辦公樓,占地面積2380平米,物業也以公示異議期的方式成功獲得了業主通過。這些活生生的成功例子就在眼前,但物業并未采用。


  綜上來說,所謂選址不能確定,所謂客觀條件導致不能實施集體供暖,其實就是個偽命題。這只是開發商和物業基于自己的利益考量,而以各種方式各種理由拒絕和阻撓的結果而已。因此,即使物業發布過業主大會召集通知,也不能視為開發商已經履行了判決書,因為他并沒有以真正有效的、可行的、遵循先例的方式召集業主大會,去推進集體供暖,應視為未履行。


 ?。?)關于審批的問題,開發商稱潮白河畔不能新建建筑的說法,沒有任何書面文件支持,且本案集體供暖完全可以繞開單獨建設建筑的問題,因此不再贅述,在此略過。


 ?。?)本案執行的關鍵在于經濟利益的平衡,只有使開發商承擔起與其違約行為相稱的違約責任,才能使其積極履行判決。


  鍋爐房之所以遲遲不能建設,本案不能得到履行,在于開發商的消極不作為,歸根結底在于經濟利益的不平衡。如筆者在選址部分所言,開發商不建鍋爐房(推行自采暖)的收益,遠超過建設鍋爐房!作為非金錢債務的履行,只有使其切實感受到拒絕履行會帶來確定的顯然的損失,只有使其拒絕履行的后果(損失)大于因不履行判決而獲得的收益,才能真正推進集體供暖。


  《民事訴訟法》第253條規定,“被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的,應當支付遲延履行金?!蓖瑫r,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第507條規定,“被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行非金錢給付義務的,無論是否已給申請執行人造成損失,都應當支付遲延履行金。已經造成損失的,雙倍補償申請執行人已經受到的損失”。筆者認為,一審法院已為開發商不供暖時的損失定下了標準,因此,應使開發商以雙倍的標準向業主賠償損失,如此,執行可期。


  結論


  對于非金錢債務的履行,《合同法》第一百一十條規定,“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行?!?


  從本案來看,并不存在上述客觀條件。在執行過程當中,只要我們能分辨清楚判決未得以履行的主觀原因、客觀原因,并使開發商真正承擔未履行非金錢債務的補償義務,我相信,本案就一定能成功獲得執行。


  讓我們拭目以待。